JLL: Volumul investitiilor imobiliare a ajuns in 2014 la 1,3 miliarde euro

0
213

Economia Romaniei si-a continuat trendul pozitiv pe care se afla si in T3 2014 inregistrand o crestere a PIB de 3,3% in comparatie cu aceeasi perioada din 2013. PIB-ul Romaniei este estimat sa creasca cu 3,0% in 2014, conform unei prognoze Oxford Economics din decembrie 2014. in primele 11 luni ale anului, cresterea s-a datorat in principal comertului cu amanuntul, a carui cifra de afaceri a crescut cu 7,4% (11,3% la vanzarile de produse nealimentare). in consecinta, in primele 11 luni din 2014 atat exporturile cat si importurile au crescut cu 6,5%, respectiv 6,0%. Sectorul IT&C a luat avant, inregistrand o crestere de 15% in primele 9 luni ale anului, si ajungand o cota de aproximativ 5% din PIB. Sectorul constructiilor a continuat sa scada (-9,9%), in principal datorita reducerii puternice a numarului de lucrari de infrastructura (-25,4%).

Totusi, constructiile rezidentiale au crescut cu 36,4%. Conform ultimelor rapoarte ale Oxford Economics, se preconizeaza ca PIB-ul Romaniei sa accelereze la 3,5% in 2015, sustinut de toate sectoarele economiei. Rata anuala a inflatiei a atins in perioada Decembrie 2013 – Decembrie 2014 un nivel scazut record de 0,83%. Banca Nationala a Romaniei (BNR) a scazut rata dobanzii de politica monetara de cinci ori pe parcursul anului de la 4,0% la 2,75% o miscare ce are ca scop incurajarea creditarii si stimularea creşterii economice. Trendul descendent este asteptat sa continue si in 2015. Rata de schimb valutar a fost relativ stabila in 2014, cursul osciland intre 4,38 si 4,44 Ron pentru un Euro.

Datoria guvernamentala a scazut la sub 38,5% din PIB si este treia cea mai redusa la nivelul Uniunii Europene dupa Estonia si Luxemburg, iar noua tinta de deficit bugetar pentru 2014 este de sub 2,0% din PIB. Nivelul CDS-urilor in Romania este sub 150 puncte procentuale, cea mai scazuta valoare din ultimii 6 ani.

Mediul de investitii

Volumul tranzactiilor imobiliare inregistrat in ultimul trimestru al anului este estimat la 514 milioane de Euro, in timp ce volumul total al investitiilor inregistrat in 2014 este estimat la aproximativ 1,3 miliarde de Euro, a doua cea mai ridicata valoare din istorie. 2015 arata promitator, datorita unui numar ridicat de proprietati din toate segmentele pietei aflate in faze avansate de negociere. Cele mai mari tranzactii au fost achizitia de catre NEPI a Promenada Mall pentru aproximativ 148 de milioane de Euro si achizitia de catre P3 a Europolis Park pentru mai mult de 100 de milioane de Euro.
Globalworth, cel mai activ cumparator din 2014, a reusit sa securizeze in T4 3 cladiri de birouri: Nusco Tower, Green Court A si Unicredit HQ pentru o valoare combinata de aproximativ 133 milioane de Euro. in 2014 activitatea tranzactionala a fost axata pe proprietati de retail (peste 40% din total) urmate de birouri (35%). Piata proprietatilor industriale a revenit in lumina reflectoarelor in 2014, cu un numar important de tranzactii, si se bazeaza pe fundamente serioase pentru a surprinde pozitiv in 2015.

Un nou trend aparut in piata a fost vanzarea creditelor neperformante ale bancilor active din Romania. In total, imprumuturi cu o valoare nominala de aproape 2 miliarde de Euro, din care o parte garantate cu proprietati imobiliare, au fost tranzactionate, iar valoarea acestui tip de tranzactii ar putea creste in 2015. Este probabile ca multe din aceste proprietati sa fie puse catre vanzare in viitorul apropiat, crescand astfel oferta de produse secundare. Yieldurile au coborat usor in 2014. Continuarea acestui trend depinde de scaderea dobanzilor bancare deoarece diferenta dintre
yieldurile din Romania si restul tarilor din CEE este in acest moment anulata de diferenta dintre dobanzile bancare care afecteaza in mod deosebit cumparatorii care apeleaza la imprumuturi. Interesul din ce in ce mai crescut al investitorilor noi sau deja existenti care monitorizeaza activ piata cel mai probabil va anima activitatea tranzactionala si va cataliza startul uni nou ciclu de dezvoltare.

Piata spatiilor de birouri

Oferta & rata de neocupare

In T4 2014, 4 cladiri de birouri au fost livrate: Green Court Building A, AFI Park 3, Ethos House si Bratianu Business Center, care impreuna au adaugat o suprafata cu putin peste 41,000 m² de spatiu clasa A si B la oferta totala initiala. intreaga suprafata livrata in 2014 a fost de aproximativ 121,000 m². Este de remarcat faptul ca aceasta valoare este apropiata de cea inregistrata in 2013 si de ceea ce estimam ca va fi livrat in 2015, atunci cand proiectele mari aflate in constructie vor fi finalizate: Green Court Building B, AFI Park 4&5, City Offices si Sema Park Faza 3. Stocul modern de spatii
de birouri din Bucuresti a ajuns in prezent la 2,16 milioane m².

Luand in considerare ca piata s-a stabilizat, dezvoltatorii au anuntat un numar mare de proiecte in 2014, majoritatea localizate in cele 2 sub-pietele din nordul Bucurestiului (Floreasca-Barbu Vacarescu si Dimitrie Pompeiu) si partea de centru-vest, care atrage in principal companiile dinamice si cu
o extindere rapida din domeniul IT. Prin urmare, oferta de spatii noi va creste semnificativ in 2016, atunci cand aproximativ 240,000 m² vor fi livrati, din care mai mult de 30% pre-inchiriati.

Totusi, tinand cont de suprafata scazuta de spatii de birouri ce va fi inaugurata in 2015 in aceste 2 sub-piete, ne asteptam ca nivelul chiriilor sa ramana neschimbat. Rata medie de neocupare a scazut in T4 2014 cu peste 100 puncte procentuale la 13,3%, cel mai scazut nivel din ultimii 6
ani, datorita proiectelor nou livrate cu suprafete mari pre-inchiriate si cererii puternice. Previzionam ca rata medie de neocupare va continua sa scada in continuare in 2015, deoarece suprafata livrata va di cel mai probabil depasita de cererea noua. Rata de neocupare este foarte diferita intre subpiete,
pornind de la sub 10% in CBD, Nord, Vest si Dimitrie Pompeiu si ajungand la 35% in Baneasa si Pipera Nord, lucru ce se reflecta si in evolutia chiriilor.

Cererea

in trimestrul 4 din 2014, preluarea totala de spatii de birouri a fost de 102.400 m2. Cererea noua de spatii (incluzand contractele noi, extinderile si pre-inchirierile) a fost de aproximativ 47.800 m2, in timp ce 34.600 m2 au fost renegocieri. Cerea totala in 2014 a atins un nivel record de 295,000 m², cu putin peste valoare inregistrata in 2013. Cele mai mari tranzactii din T4 au fost pre-inchirierea Telekom in Globalworth Campus (25.000 m2) si renegocierea Renault in North Gate (20,000 m²). in functie de zona geografica, Dimitrie Pompeiu a fost cea mai dinamica sub-piata cu peste 48% din
totalul inchirierilor, urmata de CBD si Floreasca-Barbu Vacarescu. in functie de domeniul de activitate, companiile din sectorul IT&C si Telecom au fost cele mai active, fiind implicate in mai mult de 40% din volumul tranzactiilor, urmate de cele din servicii.

Chirii

Chiriile contractuale prime pentru spatii de birouri au ramas neschimbate in trimestrul 4 din 2014, fiind cotate la 18,5 Euro/m2/luna. Stimulentele financiare au continuat sa fie consistente, proprietarii oferind atat luni libere de plata a chiriei, cat şi contributii pentru amenajarea spatiilor. Pachetele de stimulente financiare variaza in functie de tipul de cerere si devin importante in special pentru suprafete mai mari de 2.000 – 3.000 m2.

Previziuni

Oferta de noi spatii de birouri previzionate a fi finalizate in 2015 se estimeaza in jurul a 120,000 m², o valoare similara cu cea inregistrata in 2014. Ne asteptam ca preluarea totala de spatii sa fie asemanatoare cu cea din 2014, insa cu numar mai mare de pre-inchirieri. Rata medie de neocupare va scadea usor in 2015. Parerea noastra este ca chiriile contractuale prime vor ramane neschimbate in 2015.

Piata spatiilor comerciale

Oferta

Doua proiecte de retail a fost livrate in T4 2014 in Romania, Shopping City Targu Jiu (27,000 m²), primul centru comercial modern din Targu Jiu, un oras de 82,500 de locuitori, dezvoltat de fondul Sud-african de investitii NEPI si Auchan Tricodava (Ghencea), un proiect de 20,000 m² dezvoltat de Immochan in vestul Bucurestiului. Cu o suprafata totala livrata de aproximativ 70,000 m², 2014 este anul cu cea mai mica oferta de centre comerciale noi din 2006 pana in prezent. Totusi, incurajati de cresterea puternica a vanzarilor, investitorii dau semne ca si-au recapatat increderea in piata din Romania astfel ca proiecte noi au fost anuntate sau deja se afla in stadii de constructie avansate. Stocul modern de spatii comerciale in Romania este in prezent estimat la aproape 2,62 milioane de m2. Bucurestiul cu mai mult de 938,000 m² reprezinta 35% din intregul stoc, restul de 1,68 milioane m² fiind in orasele mari din tara.

Cererea

Conform Institutului National de Statistica, dupa ce in 2013, a inregistrat o creştere modesta de doar 0,4%, cifra de afaceri in comertul cu amanuntul in primele 11 luni din 2014 a crescut puternic, cu 7,4% in comparatie cu aceeasi perioada anul trecut. Vanzarea produselor non-alimentare a fost insa cea
care a impresionant cu o crestere de 11,2%. incurajati de cresterea economica sustinuta, cresterea puternica a vanzarilor dar si increderea cumparatorilor aflata la cel mai inalt nivel din 2008 (conform celui mai recent raport al Nielsen) cel mai probabil retailerii vor reconsidera planurile
pana acum precaute de expansiune.

Avand in vedere numarul redus de proiecte noi, retailerii interesati sa deschida magazine noi analizeaza in special centrele comerciale performante deja existente. Distanta dintre cererea pentru centrele comerciale prime şi cele secundare continua sa fie semnificativa. in 2014, cel mai activ retailer important de moda a fost H&M, care a deschis 8 unitati noi in mai multe orase din tara ajungand la un total de 38 (Romania este cea mai buna piata
din Europa Centrala si de Est pentru grupul suedez in functie de cifra de afaceri). Mai mult, retailerul planuieste sa deschida un magazin on-line in primele luni din 2015 ce va deservi Romania. Alte branduri importante active in ultimul an au fost CCC Shoes (cu 6 noi unitati), Ecco (5) si Takko (4). Grupul Inditex, cel mai mare retailer de moda din tara in ceea ce priveste cifra de afaceri si care opereaza in aproximativ 100 locatii nu a deschis nici un magazin nou.

Chirii

Nivelul chiriilor prime, a ramas stabil in T4 la 60-70 Euro/m2 /luna. Cele mai mari chirii sunt obtinute in centrele comerciale dominante si performante din Bucuresti. Nivelul chiriilor prime pentru unitatile stradale a ramas neschimbat la 55-65 Euro/m2/luna, dar sub presiune, tinand cont de cererea
limitata.

Previziuni

O suprafata de aproximativ 167,000 m², in 3 proiecte majore, este asteptata a fi livrata in Romania in 2015: Coresi Retail Park (cu o suprafata inchiriabila de 45,000 m²), dezvoltat de catre Immochan in Brasov va fi inaugurat in martie, Mega Mall (72,000 m²), un proiect dominant din estul Bucurestiului, dezvoltat de NEPI se va deschide in aprilie iar Timisoara Shopping City (50,000 m²) al aceluiasi NEPI este planuit a fi livrat catre finalul anului.

Piata spatiilor industriale

Oferta

Stocul de spatii industriale actual din Romania este estimat la aproximativ 1,9 milioane m² cu in jur de 1 milion m² in huburile industriale din si de langa Bucuresti. in T4 2014, pe piata din capitala, nu s-au inregistrat livrari noi. Din spatiile noi livrate in 2014 enumeram de 3.000 m² din Otter Logistics Park in Bucuresti, o fabrica de scaune de automobile (Lear Corporation) de 12,000 m² in Solo Indsutrail Park Letcani langa Iasi si extinderile de 27,000 m² in Ploiesti West Park si de 45,000 m² in Timisoara Airport Park. Nu exista in acest moment proiecte majore speculative in constructie in
Bucuresti. Datorita nivelului scazut al ofertei si de revigorarea cererii, rata medie de neocupare a scazut in ultimul trimestru la un nivel sub 10% in Bucuresti si 12% in intreaga tara.

Cererea

in T4 din 2014, estimam ca in Romania s-au inchiriat aproximativ 26.200 m2 de spatii industriale, o suprafata putin mai scazuta decat cea nivelul inregistrata in T4 2013. Aproximativ 33% din totalul inchirierilor a fost reprezentat de cererea de spatii noi, restul fiind reprezentat de renegocieri si
innoiri. Cererea a crescut pe fondul cresterii puternice a vanzarilor cu amanuntul si a comertului on-line in perioada de varf reprezentata de Black Friday si sarbatorile de iarna. Cererea totala (incluzand doar spatiile inchiriate – nu si cele aflate in proprietatea celor care le ocupa) inregistrata in 2014 a fost de aproape 313,000 m², o valoare record. in afara capitalei, cererea este derivata in principal din industria auto. Cererea s-a concretizat in contracte semnate in Bucureşti, Arad si Timisoara. in Bucureşti, in trimestrul 4, suprafata totala de spatii industriale inchiriate a fost de aproximativ 14.700 m2, 56% din intreaga suprafata totala inchiriata la nivel de tara, iar in 2014, a reprezentat aproximativ 40%. Sub-pietele Bucuresti Vest Km. 13 si Km. 23, ce cuprind aproximativ 75% din intregul stoc din Bucuresti au continuat sa fie cele mai atractive, datorita spatiilor de calitate oferite si infrastructurii bune.

Cele mai mari tranzactii din T4 2014 au fost inchirierea unui spatiu nou de 7.000 m² de catre Elster in Timisoara Airport Park dar si reinnoirea Ikea de 5.000 m² in Bucharest West. in 2014, cele mai mari tranzactii au fost pre-inchirierea Continetal (40,000 m²) in Timisoara Airport Park si reinnoirea Unilever (27,000 m²) in Ploiesti West Park.

Chirii

Chiriile spatiilor de logistica prime sunt cuprinse intre 3,6-4,0 Euro/m2/luna. Chiriile spatiilor dedicate industriei uşoare sunt la nivelul de 3,5-4,25 Euro/m2/luna. in cazul spatiilor industriale mari, de peste 20.000 m2, chiriile sunt in jurul a 3,5 Euro/m2/luna. Volumul stimulentelor financiare a continuat sa fie semnificativ, in special pentru suprafete mari şi durate lungi.

Previziuni

Ne asteptam ca cererea sa creasca in continuare si in urmatoarele trimestre datorita performantelor bune ale economiei, ceea ce ar impinge rata de neocupare in jos. Cerea ar putea fi concretizata prin mai multe contracte ale companiilor logistice si din comertul on-line. Aceasta ar putea aduce un val de noi dezvoltari in 2015, in special in Bucuresti. Dezvoltatorii deja existenti sau nou intrati (precum P3) vor urmari sa securizeze cat mai multe pre-inchirieri. Chiriasii industriali vor continua sa se dezvolte in Romania iar trendul stabilit pe cererea pentru spatii ‘build to suit’ va continua.

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here