Există două situații în care lucrările de construire pot necesita regularizarea: acestea au fost realizate în lipsa unei autorizații de construire sau au fost executate cu nerespectarea autorizației existente.
În aceste cazuri, potrivit art. 301 alin. (1) din Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare de la autoritatea administrației publice competente să emită autorizația de construire.
Obținerea acestei autorizații presupune îndeplinirea anumitor condiții prevăzute de lege pentru intrarea în legalitate a lucrărilor.
„Pentru un proprietar sau investitor, descoperirea faptului că o lucrare nu respectă autorizația sau a fost realizată fără autorizație poate genera multă incertitudine. Rolul avocatului este să clarifice rapid ce soluții există, dacă regularizarea este posibilă și care sunt pașii corecți, astfel încât situația juridică a construcției să fie rezolvată cu cât mai puține riscuri și blocaje”a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel
Cum poate fi legalizată o construcție fără autorizație?
Faptul că există posibilitatea emiterii autorizației de regularizare nu înseamnă că aceasta poate fi automat acordată pentru toate lucrările executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației existente.
Art. 301 alin. (2) limitează categoriile de construcții care pot beneficia de regimul regularizării, în funcție de mai multe criterii. De asemenea, art. 301 alin. (3) stabilește o serie de condiții care trebuie îndeplinite cumulativ pentru obținerea autorizației de regularizare.
Pași intrare în legalitate construcție: ce trebuie să facă proprietarul pentru obținerea autorizației de regularizare
Parcurgerea pașilor pentru intrarea în legalitate a unei construcții fără autorizație trebuie analizată în raport cu noul cadru legislativ, care a preluat și reorganizat reglementările privind autorizarea lucrărilor de construcții, cunoscute anterior în principal prin Legea nr. 50/1991.
În cazul în care vă aflați în situația în care doriți solicitarea unei autorizații de regularizare a construcției, se poate formula o solicitare către autoritatea administrației publice competente să emită și autorizația de construire, sub forma cererii F_AR_01 prevăzută în Anexa nr. 2 la Ordinul nr. 975 publicat în Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026.
În formular este prevăzută documentația necesară, respectiv rapoartele de expertiză tehnică, extrasul de carte funciară, dovada plății taxelor și după caz, alte documente.
Casă fără autorizație de construcție: în ce condiții poate fi adusă în legalitate
O casă poate fi supusă autorizației de regularizare numai dacă îndeplineste cumulativ anumite criterii. Autorizația poate fi emisă dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
În cazul în care nu respectă toate condițiile, dacă există soluții tehnice, conform alin. (6) și alin. (10), autoritatea publică locală poate impune obtinerea unei autorizații de construire sau desființare parțială, sau poate solicita efectuarea unor lucrări de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și cele tehnice privind calitatea in construcții. Dacă se constată imposibilitatea aducerii în conformitate a lucrărilor, apare riscul desființării construcțiilor efectuate.
Ce construcții fără autorizație pot fi legalizate prin autorizația de regularizare
Alin. (2) din art. 301 enumeră categoriile de construcții pentru care poate fi emisă autorizația:
- locuințe unifamiliale cu regim de inălțime parter/parter și etaj și o suprafață construită desfășurată de maximum 150mp, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone protejate sau de protecție ale monumentelor istorice;
- anexe ale locuintelor, anexe gospodărești (precum garaje, magazii), etc.,
- anexe ale exploatațiilor agricole, respectând limita de 150mp;
- lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.
Ce alte construcții pot fi regularizate până în august 2027?
Ca excepție de la alin. (2), timp de un an, până în data de 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții realizate în neconformitate cu autorizația emisă sau în lipsa acesteia. Cu toate acestea, este în continuare necesară respectarea reglementărilor de urbanism a cerintelor privind calitatea în construcții, achitarea taxelor și aplicarea măsurilor contravenționale.
De asemenea, valoarea cotelor pentru controlul de stat și taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii este de 10 ori mai mare decat valoarea în cazul în care lucrările ar fi fost executate legal.
Impozit majorat cu 100% pentru construcțiile fără autorizație
Alin. (11) al articolului menționeză că, în cazul lucrărilor executate cu nerespectarea autorizației de construire sau fără respectarea procedurilor legale de autorizare, dacă nu au fost regularizate până la intrarea în vigoare a codului, impozitul se majorează cu 100% in perioada pornind de la constatarea situației până la obtinerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor.
Plata impozitului nu scutește contravenientul de la obligația de plată a sancțiunilor și nu influențează încadrarea imobilului în criteriile necesare.
Reglementările privind autorizarea lucrărilor, cunoscute anterior în principal prin Legea nr. 50/1991, au fost preluate și reorganizate în noul cadru legislativ.
În concluzie, chiar dacă autorizația de regularizare are rolul de a simplifica procesul de intrare în legalitate cu o construcție, pot apărea impedimente în verificarea atentă a condițiilor urbanistice, tehnice și juridice aplicabile.
Sursa: Pavel, Mărgărit și Asociații
