Dupa o perioada in care am jucat un fel de ping-pong cu certificatul energetic, se pare ca am ajuns, in sfarsit, la o concluzie: certificatul energetic este necesar si obligatoriu si va deveni realitate la sfarsitul lunii martie, orice alta amanare nemaifiind posibila…. deocamdata.
Certificatul energetic, introdus prin legea 372/2005, are o istorie destul de lunga: legea elaborata in 2005 a intrat in vigoare in 2007 cu aplicare din 2010…
De fapt, demersurile sunt mult mai vechi. In anul 2002 a aparut o directiva europeana care introduce acest certificat energetic, directiva pe care noi am transpus-o intr-o lege in anul 2005. Odata cu aderarea la Uniunea Europeana, ne-am luat obligatia sa o aplicam in trei ani.
Totusi, trebuie sa mentionez faptul ca am fost poate prima tara din Europa care a introdus un formular de certificat energetic pentru cladiri, in anul 2002, cand nici nu aparuse directiva. Iata-ne acum printre codasi. Sunt tari mult avansate in acest program de reabilitare a blocurilor: Polonia, Cehia, Ungaria. Daca ma intrebati ce nu a mers, va raspund printr-o gluma, cu atat mai amara cu cat e reala: un roman poate face o treaba foarte bine, doi romani lucreaza asa-si-asa, insa cand mai apare si al treilea roman, se porneste bataia si se strica afacerea. in cazul nostru, crezand ca este vorba de un trend interesant din punct de vedere financiar, s-au implicat din ce in ce mai multi, ceea ce a avut ca urmare o multime de sicane, certuri, abordari superficiale si, de unde am fost primii, vom ajungem printre ultimii.
Desi a fost o obligatie asumata, la finele anului trecut am ajuns la concluzia ca nu indeplinim conditiile pentru aplicarea legii, astfel ca in decembrie am primit cu mare „bucurie” vestea ca vom incepe cu …. o amanare de un an.
Da. In timp, am avut intalniri cu reprezentanti ai ministerului dezvoltarii si am sesizat in mod repetat inexistenta unei metodologii de audit energetic pentru un apartament de bloc (ca parte dintr-un sistem energetic complet – cladirea). in decembrie 2009, am avut ocazia sa-l intalnesc pe domnul Ioan Andreica, secretar de stat in acest minister, si mi-am dat seama ca dumnealui era convins ca exista o metodologie si normele de aplicare. Cu parere de rau am fost nevoita sa-l contrazic, explicandu-i ca nu exista o metodologie pe apartament. in acest caz, apartamentul reprezinta o bucatica dintr-un sistem, insa de ani de zile noi am lucrat pe sistemul intreg. Atunci cand te referi doar la o parte din sistem, ai nevoie de niste ipoteze legate de modul in care se realizeaza interactiunea cu intregul. Este firesc ca nu putem lasa la latitudinea fiecarui auditor alegerea ipotezelor de lucru, caci ar fi un haos. De aceea este deosebit de important sa avem o metoda unitara, coerenta de stabilirea a coeficientului energetic. La solicitarea expresa a domnului Andreica, s-a formulat si publicat in cateva saptamani metodologia mult asteptata.
Acest certificat energetic exista in celelalte state ale Europei, insa fiecare tara are metodologia ei proprie; niciuna dintre tari nu a dorit sa adopte metodologia altei tari. Cu toate acestea, nicaieri nu s-a comentat introducerea acestui certificat. in strainatate se vorbeste aproape cu religiozitate despre natura, ecologie, despre construirea cu materiale reciclabile. Ca un exemplu, noi, cand construim o casa nu ne imaginam momentul distrugerii ei, spre deosebire de straini, care, in momentul deciziei de a ridica o casa, se gandesc si la ce vor face cu materialele folosite dupa demolare. Va dati seama ce intelegere au fata de aceste fenomene, ce implicati sunt in aspecte carora noi nu le acordam nicio atentie, cata grija au fata de o natura de care noi am abuzat si care, la un moment dat se va intoarce impotriva noastra…
In sistemul national, sectorul cladirilor este un mare consumator de energie, aproape 40%, asa cum se apreciaza la nivelul Uniunii Europene. Este evident ca trebuie sa se intervina asupra acestui sector, intr-un mod dirijat, organizat, printr-un demers bine articulat, pentru ca avem de a face cu foarte multi proprietari, cu personalitati extrem de diverse si orgolii pe masura, care, singuri, nu se vor intelege, fiecare fiind tentat sa actioneze dupa priceperea si posibilitatile lui financiare.
In decembrie s-a anuntat ca nu se va aplica legea anul acesta, iar in ianuarie a devenit cert faptul ca din martie certificatul energetic devine obligatoriu in orice tranzactie imobiliara. Exista deja o metodologie adecvata?
S-a elaborat un capitol cu metodologia ce se aplica in cazul unui apartament. E adevarat ca a fost facuta in graba, dar nu acest lucru este important, caci lucrurile se mai pot corecta din mers. Tot ce conteaza este ca suntem in masura sa ne apucam de lucru. Sunt convinsa ca vor fi probleme; nu poti sa prevezi absolut toate situatiile cu care te poti confrunta la un moment dat, insa trebuie sa avem ingaduinta, ca fata de orice inceput. Metodologia a fost publicata in ianuarie 2010 in Monitorul Oficial si in decembrie 2009 pe site-ul ministerului. Este o metodologie noua; oamenii inca nu o cunosc si, de aceea, este posibil sa ne confruntam cu doua atitudini diferite din partea auditorilor: fie vor avea retineri sa o aplice, fie vor avea tupeu sa improvizeze. Cei cu tupeu vor scoate formulare ca pe banda rulanta, in baza unui copy-paste. Normal ca nu pot incuraja o astfel de abordare si de atitudine, caci nu vom obtine informatia de care avem nevoie, lumea isi va pierde increderea in auditori, iar certificatul energetic va fi un document inutil. Pe acest considerent am insistat la minister pentru introducerea controalelor, a verificarilor. Poate chiar asociatia va fi insarcinata cu numirea unei comisii de verificare. in cazul in care se vor constata deficiente serioase in modul de eliberare a certificatelor energetice vom face recomandarea catre minister pentru ridicarea atestatului de auditor. Scopul acestui demers este prevenirea fraudei, pe de o parte, dar si impiedicarea transformarii acestei actiuni intr-un fapt birocratic, inutil, pe de alta parte. Ca asociatie profesionala de profil, vom organiza cursuri de pregatire special pentru metodologia de audit pentru apartament, anuntate pe www.aaec.ro, care sa asigure exact situatia dorita: o activitate a auditorilor in sprijinul corectei informari a solicitantilor de certificate sau audituri energetice.
Dorim sa se puna la dispozitia celor interesati numere de telefon la care pot apela pentru clarificarea oricaror aspecte. in afara de acest lucru, orice persoana nemultumita de calitatea actului profesional prestat de un auditor se poate adresa Protectiei Consumatorului.
In esenta, vorbim de un avantaj, de un beneficiu pe care il obtinem. A fi informat cu privire la calitatile unui imobil pe care il detii sau pe care ti-l doresti mi se pare esential si de bun simt. Una dintre obiectiile ridicate fata de aplicarea legii in acest moment se referea la pretul ridicat al auditului, pret ce ar avea ca urmare cresterea considerabila a valorii de tranzactionare a imobilelor.
In ciuda speculatiilor care se tot fac, certificatul energetic pentru un apartament poate ajunge la cateva sute de euro, nesemnificativ in comparatie cu taxele notariale sau comisioanele agentilor imobiliari in cazul vanzarii apartamentului. Eliberarea unui certificat energetic este rezultatul unei activitati de analiza destul de laborioase, pentru desfasurarea careia ai nevoie de o minima investitie initiala in programe informatice speciale, in baze de date, in aparate de masura, ca sa nu mai vorbim de formarea ca specialist, dar si de realizarea unor masuratori si a unor calcule complexe. Aceasta tine, oarecum, de bucataria interna. Ce trebuie retinut, insa, este faptul ca avem de a face cu un serviciu de piata, iar piata este cea care dicteaza, prin mecanismul cerere – oferta – urgenta. in acest moment, piata ar putea impune exagerarea preturilor, in virtutea faptului ca nu sunt suficient de multi auditori autorizati sau pentru ca se doreste obtinerea unui certificat intr-un timp aproape imposibil. Eu, insa, nu incurajez acest lucru. Iar de cati auditori este nevoie, modul de organizare a auditorilor si piata vor da in timp un raspuns.
Au aparut foarte multe nelamuriri pe aceasta tema: cat dureaza elaborarea unui certificat, cu cat intarzie vanzarea/cumpararea unei locuinte, cu cat scade/creste valoarea unei proprietati, cum se stabileste pretul unui certificat energetic?
Pretul unui certificat se stabileste de regula la mp suprafata desfasurata. Daca este vorba de o cladire intreaga, avem in vedere o suprafata care justifica munca la un anumit cost, mai mic. Daca, insa, vorbim de o garsoniera de 35 mp, la un pret de 1€/mp, rezulta un cost total de 35 € pentru certificatul energetic, ceea ce nu va fi acceptat, dupa parerea mea, de catre niciun auditor, pentru ca nu se lucreaza numai cu datele pe apartament. Ca sa calculezi pierderile de energie spre casa scarilor, trebuie sa consideri toate apartamentele care au iesire spre casa scarii. Apoi, trebuie sa ai in vedere subsolul, instalatia de incalzire, care este a intregului bloc. in mod firesc, trebuie studiata intreaga performanta energetica a instalatiei de incalzire pentru a vedea cat se aloca garsonierei. Auditul unui apartament si eliberarea unui certificat energetic nu este un lucru simplu: se munceste pentru o garsoniera aproape cat pentru un apartament de 4 camere, doar cifrele sunt mai mici. Din acest motiv, apartamentele mici vor avea costuri mai mari pe mp de suprafata desfasurata decat apartamentele mai mari.
Pana la urma e un pret de piata, insa, daca cineva promite un certificat pentru 10 €, este clar ca vom obtine o hartie fara valoare. Nu trebuie nici sa bagatelizam, dar nici sa exageram preturile, profitand de un moment favorabil speculei. Certificatele la preturi mici vor ridica semne de intrebare daca au rezultat dintr-o analiza corecta sau nu.
Lucrurile vor evolua si in acest domeniu, iar toate aspectele se vor ajusta si clarifica pe parcurs, in functie, bineinteles, de evolutia generala a societatii. ( Claudia Daniliuc, interviu preluat din revista Business Adviser, varianta print, nr 48)
