constatã Laurențiu Megelea, director al agenției imobiliare Mervani
Activitatea dvs., ca agenție imobiliarã, se desfãșoarã pe Valea Prahovei, în zona Câmpina-Sinaia. Cum caracterizați piața imbiliarã localã, acum?
Piața imobiliarã este, în momentul de fațã, puțin “gripatã”, ca sã nu zic mai mult decât atât. Comparativ cu alți ani, acum sunt destul de puține solicitãri. Se simte cã este o perioadã în care au crescut cheltuielile, din cauza inflației, astfel încât puțini oameni mai pot investi în piața imobiliarã, mai ales când este vorba despre o locuințã de vacanțã, pentru cã acesta este specificul agenției noastre. Oamenii nu mai pot economisi atât cât ar fi necesar pentru o asemenea investiție și nici profiturile companiilor nu mai ajung la un nivel suficient de mare. Drept urmare, câtâ vreme achiziționarea unei case de vacanțã nu reprezintã, în general, o urgențã, potențialii clienți o taie de pe listã destul de ușor. Încã existã asemenea achiziții, se fac tranzacții, adicã piața nu este blocatã, dar oamenii manifestã destul de multã prudențã, sã spunem, iar interesul apare în momentul în care proprietãțile vin în piațã cu valori care ajung într-o zonã mai micã de prețuri. Ca o concluzie, se tranzacționeazã proprietãți care sunt sub prețul pieței imobiliare. Și noi am avut situații în care am avut proprietãți listate inițial la prețuri corecte și s-au vândut la cu totul alte prețuri.
Totuși, prețul pieței nu este cel tranzacționat în final? Pentru cã, eu, ca proprietar, pot sã cer un preț pânã la stele, dar nu cumpãrã nimeni. Și-atunci, dacã vreau sã vând, vin cu prețul ofertei la nivelul cererii, iar acela ar trebui sã fie prețul corect, nu cel pe care-l cere proprietarul…
Eu sunt și evaluator imobiliar. În practicã, prețul la care poți sã poziționezi o proprietate în piațã este un așa-numit “preț de înlocuire”. Deci, cât te-ar costa sã construiești un imobil asemãnãtor, cu aceleași dotãri, dar cu materialele și forța de muncã de acum, din care scazi un anumit procent, ca uzurã, în funcție de vechimea casei respective. Iuclusiv utilitãți similare și autorizații necesare. Acela este “prețul de înlocuire”.
Dar existã și valoarea de piațã, cum spunenți dvs, cât ar fi dispus sã plãteascã un potențial cumpãrãtor. Și am avut cazuri în care, la o valoare de înlocuire de 900.000 de euro, l-am anunțat pe client cã nu o poate vinde cu mai mult de 500.000 de euro, pentru cã atât ar putea suporta, maximum, un posibil cumpãrãtor, pentru o asemenea vilã. Mai ales, cã, dacã ar avea cineva 550.000 de euro, sã zicem, și-ar putea ridica singur, de la zero, o bijuterie de casã!
Așadar, este o diferențã foarte mare între valoarea pe care ți-o permite piața – deci, cât este dispus un cumpãrãtor sã plãteascã – și “valoarea de înlocuire”.
Existã și proprietari care nu vor sã scadã prețul, spunând cã nu se grãbesc sã vândã?
Sã știți cã avem pe site și proprietãþi de 10 ani! Iar proprietarii așteaptã în continuare apariția, probabil, a unui cumpãrãtor misterios dispus sã-i plãteascã suma cerutã!
Sunt și cazuri în care casa este cumpãratã doar pentru a construi altceva pe terenul respectiv, care ar atrage prin amplasamenul sãu?
Se întâmplã mai greu asta la noi, pentru cã e o piațã imobiliarã diferitã fațã de București, de exemplu. Într-adevãr, sunt localitãți cum este Sinaia, foarte sãracã în terenuri oferite spre vânzare și unde prețurile au crescut exagerat de mult, fiind un dezechilibru între cerere și ofertã, unde probabil pot exista și astfel de situații, în care este cumpãratã o casã doar pentru teren. Dar numai în cazul în care – din prețul total – ponderea construcției este micã, în comparație cu valoarea terenului pe care este amplasatã.
Ați avut și situații în care un om dintr-un mare oraș a cumpãrat în zonã o casã micã, doar pentru a veni la un grãtar, în week-end?
Da, acest profil de client existã de mulți ani, în zona noastrã. Acesta, inițial, așa gândește – plecare de week-end din București, pentru un grãtar și aer curat. El nu vrea sã investeascã mai mult de 160-170 de mii de euro, pentru o asemenea casã. Are nevoie de cel mult 500 de metri de teren, plus utilitãțile necesare. Sunt investitori care construiesc astfel de case, de exemplu, în zona Brebu, lângã Câmpina, ori la Cornu, chiar și la Breaza. Însã, ulterior, genul acesta de clienți își propune sã se deconecteze de tot de București și sã se mute aici cu tot cu familia. Sunt foarte multe persoane care și-au schimbat domiciliul aici, cu toate cã lucreazã în București. Dar preferã sã facã zilnic naveta în București, decât sã mai stea acolo. Și și-au vândut proprietatea din Capitalã, unde prețurile sunt cu mult mai mari, așa cã au ieșit în câștig. Sunt inclusiv pensionari, care nu mai au nici o treabã cu naveta la locul de muncã și care s-au mutat la Câmpina, unde un apartament este cam la 60-70% din prețul din București, în aceleași condiții! și trãiesc foarte bine, pentru cã zona Câmpina-Breaza-Brebu are o climã favorabilã.
Un amic îmi spunea cã, în loc sã-și cumpere o casã de vacanþã și sã meargã an de an în același loc, mai bine folosește banii respectivi pentru a merge în alte zone, chiar alte țãri, în concedii? Ce pãrere aveþi?
Se poate discuta și dintr-o astfel de perspectivã, iar asta depinde de fiecare familie. Dacã vrei sã mergi doar în concediu în afara Bucureștiului, sã zicem, poți gândi așa. Dar dacã vrei sã ieși din București în fiecare week-end și trebuie sã plãtești mereu hoteluri, nu este mai ieftin sã ai casa ta de vacanțã?
Vorbeați despre un dezechilibru pe piața imobiliarã localã, între cerere și ofertã. Când credeți cã vom asista la o reechilibrare a pieței?
Sincer, nu aș putea sã vã ofer o perspectivã, în acest sens! Mulți dezvoltatori care construiesc în zonã nu sunt foarte încântați de randamentul pe care l-au avut în ultimul timp, astfel cã nu mai au apetitul pe care-l aveau în urmã cu câțiva ani, când au avut profituri mai mari. Se simte și efectul Nordis, iar cetãțenii sunt mai precauți și nu mai vor sã cumpere proprietãți viitoare, astfel cã dezvoltatorii trebuie sã apeleze la credite bancare pentru a construi. Nu spun cã nu se mai construiește acum, dar condițiile de piațã sunt mai dure!
Ce recomandaþi unui proprietar de casã din zona dvs, care ar fi dorit sã vândã, dar ține la preț: sã o facã acum sau sã mai aștepte alte condiții de piațã?
Din punctual meu de vedere, fiecare propietar este determinat de o nevoie, atunci când se decide sã vândã. Dacã proprietatea îi genereazã costuri mari de întreținere, probabil cã ar trebui sã o vândã mai repede și sã-și ajusteze pretențiile financiare la nivelul pieței; dacã nu îl costã nimic, ori o sumã modicã, ar putea aștepta. Depinde de nevoia sa! În momentul de fațã, proprietãțile din zonã care se vând bine au prețuri cuprinse între 140 și 160 de mii de euro, ca și cãsuțe de vacanțã, cu grãdinã și toate utilitãțile necesare, cu bucãtãrie, grup sanitar, chiar și cu etaj și cu o suprafațã utilã cuprinsã undeva între 100 și 120 mp.
