-spune Laurențiu Megelea, director al Agenției imobiliare Mervani-
Dacă ar fi să alegeți o zonă care să reprezinte cel mai bine activitatea pe care o desfășurați, care ar fi aceasta?
Sinaia ar fi localitatea care, din punct de vedere imobiliar, are cele mai mari prețuri și – de departe – și clienții care vor lux și doresc ceva deosebit aleg Sinaia.
Deci este o nișă, într-un fel, pentru cei care au bani…
Da, este! Iar, din punctul meu de vedere, e un fel de Dubai al României!
Ce vă face să spuneți asta?
Am două motive. Unul ar fi că proprietățile la Sinaia au avut permanent o creștere a valorii mai mare decât în celelalte localități din Valea Prahovei. Respectiv, dacă un metru pătrat de teren, acum cinci ani, la Sinaia, îl puteai cumpăra și cu 150 de euro, acum a ajuns la 300 de euro și este destul de greu să găsești un teren care ar putea să primească o construcție, iar această construcție să și respecte toate dorințele unui potențial investitor. Nu spun că nu mai există, dar sunt destul de rare aceste cazuri. Deci, asta ar fi pe de o parte. Pe de altă parte, mă refer la rentabilitatea investiției. Investitorii din turism se gândesc foarte mult la investiții care sunt rentabile și caută oportunități care să le genereze un “return of investment” cât mai bun, iar Sinaia, din punctul de vedere al gradului de ocupare, ca și stațiune turistică, este permanent ocupată la un nivel mediu, aș putea spune, de 80%. În Dubai, cei care fac investiții imobiliare – vorbim și de români – urmăresc lucrul acesta. Bine, pe de altă parte mai urmăresc și siguranța unor investiții, dar vor un grad de profitabilitate cât mai bun și caută lux și opulență. Asta ofera și Sinaia. Separat de lucrul asta, ofera și o istorie a României și a zonei.
Prin ce anume?
Prin regalitatea care și-a pus o amprentă foarte însemnată pe localitate. Este o zonă în care sunt foarte mulți turiști straini și în care sunt permanent conferințe internaționale. Și – comparând cu alte zone, din punct de vedere turistic – în Sinaia turiștii sunt destul de prezenți pe tot parcursul anului. Dar nu vorbim numai despre turiști, ci și despre oameni care au bani și care își permit lucruri scumpe, pentru că o noapte de cazare la Sinaia este foarte scumpă, în raport cu alte stațiuni. Asta face ca Sinaia să fie, într-un fel, “perla coroanei” din această zonă. Sinaia întrece Poiana Brașov din multe puncte de vedere. Dacă mergeți la Muzeul Peleș, o să găsiți permanent autocare cu turisti care vin în vizită. De asemenea, Sinaia oferă turiștilor multe oportunități de relaxare! Bine, poate nu în aceeași măsură ca în Dubai, dar am făcut această paralelă pentru a putea discuta despre Sinaia în alte moduri decât discutăm despre alte locațități turistice din țară.
Au fost mereu motive de a crește prețurile proprietăților, în Sinaia? Poate au crescut într-un mod artificial…
Prețurile sunt date, de fapt, de cerere și ofertă. În momentul în care oferta este mică, prețurile cresc, deoarece proprietățile încep să fie unice, iar automat proprietarii își permit luxul de a crește prețurile. Pe de altă parte, cumpărătorii știu că nu te poți califica pentru Sinaia decât dacă ai bani.
Din punctul de vedere al afacerii dumneavoastră, această zonă v-a adus beneficii?
Sinaia ne-a adus beneficii pe tot parcursul existenței companiei noastre, de 23 de ani, de când activăm. Este o localitate în care, când facem o tranzacție simțim efectiv și noi valoarea muncii noastre și în care lucrurile funcționează tot timpul. Adică, la Sinaia tot timpul se cumpără și se vând proprietăți. Sunt unii care vor să investească, sunt alții vor să iasă din afacere. Iar aici este o caracteristică foarte bună: într-o piață dinamică, așa cum este Sinaia, exiturile din afacere sunt ușor de făcut, în raport cu alte piețe, unde efectiv este un pic mai dificil să ieși repede din business.
Înseamnă că există un rulaj permanent în piață…
Da, sunt și astfel de investitori, care vânează oportunități și cumpără pentru a revinde rapid, adăugând la preț. Dar sunt și investitori care investesc în active ce se apreciază de la an la an, valoric, iar atunci când fac exit, ei știu că plasamentele acestea financiare ale lor sunt în siguranță, pe de-o parte. Pe de altă parte, o astfel de investiție este mult mai bună decât orice dobândă pe care ai putea s-o primești de la o bancă! Uitându-mă puțin pe niște cifre, am observat chiar că inflația a depășit orice dobândă pe care ți-ar putea-o oferi chiar și statul, prin titlurile de stat. Deci, piața imobiliară, din punctul acesta de vedere, a crescut permanent și a dat posibilitatea unor investitori care au posibiliățti să beneficieze de o rentabilitate mai bună a banilor pe care ei îi dețin.
Cum apreciați anul 2025?
Oamenii, până la jumătatea anului, din cauza unor incertitudini politice și economice, au fost foarte speriați, în sensul de a face investiții, pentru că nu se știa foarte clar direcția țării. Din luna iunie, aș putea spune, de când s-a instalat un guvern, oamenii au început să facă achiziții, iar piața și-a intrat, încet, în normalitate. Este adevărat că există foarte multă prudență pe piață. În schimb, există interesul unor investitori să cumpere active scumpe. Este, poate, de neînțeles, câteodată, când constați că unii oameni investesc 300.000 de euro înt-un apartament din Sinaia, versus, să zicem, o vila în Breaza, de exemplu. Adică, există perspective mai mari să se vândă un apartament de 300.000 de euro la Sinaia, decât o vilă de vacanță la Breaza, care are aceeași valoare. Motivul? Investitorii care analizează piața consideră că Sinaia le oferă oportunități mai mari pentru investiții.
Cum v-au afectat măsurile fiscale recente?
S-a mărit TVA-ul și este un hop care afectează piața, în sensul că proprietățile care, acum, sunt în construcție au primit din start acest update de TVA. La persoanele fizice n-am resimțit același lucru, în sensul în care să se mărească prețul proprietăților, dar la investitori s-a întâmplat, cu siguranță, lucrul acesta. Pe de altă parte, din câte am constatat, încearcă fiecare să ofere o flexibilitate mai bună la planurile de plată. Adică, dacă înainte erau oarecum rigizi, acum am observat că sunt puțin mai flexibili, adică acceptă și un avans de 20%. Înainte, fără 30% avans nici nu se punea în discuție. Iar etapele de plată sunt acum puțin mai relaxate. Într-un fel, înțeleg acest fenomen, pentru că această creștere a TVA este raportată în prețul final, iar puterea celor care cumpără este diminuată de aceste creșteri importante, care au venit – pe de-o parte – din TVA, iar pe de alta parte, din inflație, din cauza căreia au crescut prețurile materialelor de construcție, dar și costul manoperei.
(material publicat în nr. 84-Business Adviser)
