Astfel a fost, printre altele, caracterizarea generalã a pieței imobiliare bucureștene, rezultatã în urma unei mese rotunde desfãșurate la sediul firmei de profil APULUM 94. A fost o discuție liberã, în care brokerii companiei – unii, cu mulți ani vechime în domeniul tranzacțiilor imobiliare – și-au exprimat pãrerea în legãturã cu diverse aspecte ale activitãții lor și ale pieței de profil.
***
ADRIAN IVÃȘCANU
În 2025, Bucureștiul continuã sã fie un caz de studiu fascinant pentru orice investitor sau cumpãrãtor de locuințe. Dacã ar fi sã-i descriem piața imobiliarã într-un cuvânt, am alege multipolarã – nu din lipsã de coerențã, ci datoritã cererilor profund diferite care o sculpteazã. Iatã câteva caracteristici:
- Luxul discret vs. supraetajarea spectaculoasã
Clienții premium cautã rafinament, nu ostentație. Apartamentele de top în zonele Dorobanți, Primaverii sau noul hub din zona Expoziției (acum, revitalizatã) se vând nu pentru metri pãtrați, ci pentru storytelling: clãdiri cu istorie reabilitate, materiale durabile și acces la pocket parks (o raritate, care a devenit „noua bijuterie”). Pe de altã parte, proiectele mega-rezidențiale din nordul orașului, cu piscine pe acoperiș și lobby-uri de hotel 5*, atrag o piațã mai tânãrã, dispusã sã sacrifice locația pentru un stil de viațã instagramabil.
- “Scãderea apei”, în paharul clienților de „Mid-Market”
Dacã, în 2020-2023, era criza ofertei, acum asistãm la o crizã a accesibilitãții. Prețurile au stagnat ușor, dar dobânzile și inflația au lãsat mulți cumpãrãtori în no man’s land: nu-și permit luxul, dar nici nu vor sã renunțe la un living open-space lângã un parc. Rezultatul? O explozie a închirierilor pe termen lung, în zone „de compromis” (Militari, Bãneasa), unde chiriile rãmân decente, dar calitatea construcțiilor a crescut semnificativ.
- Tehnologia e invizibilã (dar este prezentã)
Nu mai vorbim despre smart homes – asta e standard. Acum, clienții cer integrare perfectã între spațiu și servicii: aplicații care gestioneazã totul, de la plata întreținerii, la rezervarea locului de parcare, ori sisteme de ventilație care ajusteazã umiditatea în funcție de vreme. Bonus: clãdirile cu carbon footprint redus (chiar dacã românul cumpãrã, încã, mai mult cu portofelul, decât cu conștiința).
Concluzie: Bucureștiul devine oraș european (cu specific local)
Piața noastrã nu mai e Wild East. E sofisticatã, dar pãstreazã un anumit haos creativ. Investitorii strãini se uitã cu interes la zona de est (unde prețurile sunt subevaluate), iar românii descoperã cã location, location, location înseamnã acum și „cât de repede ajungi la un copac”.
P.S. Da, avem și noi o piațã a birourilor, dar asta e o altã poveste – una în care work from home a câștigat runda, iar developerii transformã cladiri de office în… lofts. Ironia imobiliarã, la ea acasã.
***
DORIN DINU
Subiectul pieței imobiliare în 2025 este extrem de interesant și actual, mai ales cã existã o aparentã contradicție între creșterea constantã a prețurilor și temerile legate de o posibilã crizã imobiliarã. Sã analizãm:
- Creșteri constante de prețuri
În multe piețe, prețurile imobilelor au continuat sã creascã în 2024 și la început de 2025 din mai multe motive:
- Inflație generalã: cresc prețurile materialelor de construcții și ale terenurilor;
- Costuri mai mari de finanțare: deși dobânzile au rãmas ridicate – cu o medie in plus de 5 % peste media țãrilor europene – cererea pe segmentul premium sau pentru investiții a rãmas puternicã;
- Ofertã insuficientã: lipsa de noi proiecte livrate în ultimii ani (din cauza costurilor și incertitudinii) pune presiune pe stocul existent (odatã cu împuținarea terenurilor de construit și dificultatea obținerii autorizațiilor de construire);
- Migrație și urbanizare: continuã sã alimenteze cererea în marile orașe, migrația devenind o certitudine a ultimilor ani, alãturi de concentrarea în așezãrile urbane.
- Semnale de crizã imobiliarã
Existã factori care alimenteazã temerile unei crize:
- Accesibilitate redusã: salariile nu cresc în același ritm cu prețurile, ceea ce face ca tot mai puțini oameni sã-și permitã achiziția unei locuințe. Odatã cu creșterea prețurilor în piața imobiliarã, tot mai multe persoane (sau familii) nu se vor încadra în cerințele de acordare a unui credit;
- Dobânzi ridicate: creditarea este mai scumpã, iar bãncile sunt mai restrictive; în ultima perioadã se observaã o creștere și a dobânzilor la credite;
- Suprainvestiții în anumite segmente: de exemplu, în sectorul apartamentelor de lux, unde existã riscul unei suprasaturãri;
- Tensiuni geopolitice și economice: instabilitatea globalã poate declanșa scãderi de lichiditate și corecții bruște în piata imobiliara.
Existenta unui razboi la granițe, dar și trecerea printr-o perioada electoralã prelungitã pot genera schimbãri economice neprevãzute, pot avea consecințe semnificative asupra prețurilor proprietãților.
- Ce se întâmplã, probabil, în 2025?
Scenariul de bazã pare a fi o încetinire a ritmului de creștere a prețurilor sau corecții locale, în funcție de oraș și tip de proprietate, dar nu o crizã masivã care sã fie asemãnãtoare cu aceea din 2008 (decât în caz de șoc extern major).
Se profileazã mai degrabã o piațã segmentatã:
- Zone centrale și proiecte de calitate: prețuri mai reziliente.
- Zone periferice și proiecte speculative: scãderi posibile de preț.
- Factori de urmãrit
- Deciziile BNR și ale BCE privind dobânzile;
- Rata de livrare a noilor proiecte;
- Rata șomajului și creșterea salariilor;
- Politici guvernamentale (programe de sprijin pentru achiziția de locuințe sau fiscalitate).
***
DUMITRU DUȚÃ
Cum caracterizați piața imobiliarã, acum?
Prin prisma experienței acumulate în cei 20 de ani de activitate consider cã avem o piațã imobiliarã ce oferã oportunitãți și randamente bune, pentru cei care decid sã investeascã în piața imobiliarã din zona metropolitanã București-Ilfov în orice sector, de la hale sau comercial, pânã la rezidențial.
Este evident cã fiecare bun imobil achiziționat poate genera un anumit profit, astfel: apartamentele în blocuri vechi, ridicate înainte de 1980, rar oferã un randament de peste 8%; apartamentele în blocuri noi pot oferi, însã, randamente de peste 12%, dacã clientul este inspirat în alegerea apartamentelor potrivite; sectorul cu cel mai bun randament rãmâne cel al terenurilor extravilane propuse pentru intravilan. Observ, însã, cã existã totuși, în continuare, un apetit scãzut pentru terenurile de investiții, deși sunt activele imobiliare cu randamentul cel mai ridicat.
Clienții noștrii sunt în mare parte interesați de investiții în imobile noi, centrale, spațioase și cu finisaje din cele mai bune și a tezauriza un astfel de imobil, ce oferã un randament destul de scãzut, de sub 15%, reprezintã pentru mulți o realizare în sine.
La fel ca în anii nebuni ai imobiliarelor, însã, banii mulți tot din terenuri se fac. Evident, nu mai avem situații în care cineva cumpãrã un teren cu un euro/mp și vinde cu 10 euro/mp, dar se gãsesc încã oferte de terenuri ce au un potențial de creștere accelerat, odatã cu darea în folosințã a unor sectoare din A0. În curând, cercul se va închide și terenurile din jurul acestui nou inel de centurã vor deveni din ce în ce mai valoroase. Astfel, consider oportun pentru clienții interesați de un randament bun pentru banii lor acest tip de investiție, în terenuri intravilane sau extravilane, cu potențial de creștere datoritã poziției.
În prezent, în județul Ilfov rar mai gãsim terenuri sub 5 euro/mp, majoritatea terenurilor bune pentru construcția unei case, implicit parcele ce pot fi banșate la curent electric cu suprafețe între 300 și 1000 mp, au prețuri de peste 40 euro/mp. Prețuri mai mici gãsim la parcelele mai mari, ce au mai puțini clienți interesați, fapt ce va genera o asociere a clienților în vederea cumpãrãrii, în viitorul apropiat. Sunt deja mai multe companii care stimuleazã astfel de ascocieri, printre care și noi, Apulum94.
Cum vedeți piața imobiliarã dupã primul trimestru al anului 2025 și ce modificãri ați semnalat în piațã?
Anul a început bine, cu închiderea unor tranzacții începute în 2024. Clienții au început sã fie, însã, mai selectivi și avem o ușoarã stagnare în ceea ce privește prețul anumitor proprietãți, dar piața în ansamblu este încã în creștere.
Proiectele finalizate anii trecuți sunt acum la mare cãutare! Sunt proprietãți care în iulie 2023 nu se vindeau la nici 70.000 de euro și pentru care, acum, clienții se bat la prețul de 85.000 de euro. Proprietãțile sunt fix aceleași, însã cumpãrãtorii simt cã acesta este momentul potrivit pentru a achiziționa. Lipsa alternativelor pune presiune pe ofertele existente, oferte care sunt din ce în ce mai puține.
În perioada urmãtoare se va pãstra o ușoarã apreciere a apartamentelor mai vechi de 30-40 de ani, situate în zone centrale și semicentrale, iar cele noi se vor aprecia și mai mult. De asemenea, 2025 este anul în care piața închirierilor va crește semnificativ. Avem mulți proprietari care nu întrevãd prea curând o oportunitate din vânzarea bunirilor imobile pe care le au, deoarece nu au perspective mai bune de investiție în sectorul rezidențial și nu gãsesc oportunitãți de apartamente ce pot oferi un randament mai bun.
***
ALIN CRISTIAN
“Investitorii strãini își schimbã strategia”
Din câte știu, România e ultima piațã imobiliarã din Uniunea Europeanã unde randamentele depãșesc 6%, la locuințe. Fondurile internaționale activeazã pe trei fronturi:
- Conversii de birouri
Clãdirea Bãneasa Business Park transformatã în 120 lofts. Randamente: 6.8% net la închiriere vs. 4.5%, la birouri.
Tot mai multe fonduri aleg sã transforme spațiile de birouri neocupate în apartamente premium, în special în zonele cu infrastructurã existentã și acces la facilitãți. Pe radar se aflã și Pipera, Floreasca și zona Expoziției, unde se pregãtesc conversii similare.
- Proiecte verzi
Ansamblul “Greenfield” (Otopeni) atrage investitori germani. 40% spații verzi + panouri solare integrate.
Interesul pentru locuințe sustenabile a crescut, în contextul cererii venite din partea generației tinere și a expaților. Proiectele cu eficiențã energeticã ridicatã beneficiazã de finanțãri mai avantajoase și timpi reduși de vânzare.
- Noduri de transport
Terenuri aflate lângã viitoarele stații de metrou (Dimitrie Leonida). Apartamente “transit-oriented” cu discount 10-12%.
Fondurile vizeazã, acum, locații strategice, unde mobilitatea urbanã crește valoarea proprietãții pe termen lung. Conceptul de “locuire inteligentã” se impune în sudul Capitalei, dar și în orașe secundare cu dezvoltãri de infrastructurã – Cluj, Iași, Timișoara.
***
LAURA IONESCU
De ce trebuie sã alegem sã colaborãm cu un agent imobiliar, atunci cand dorim sã cumpãrãm, sã vindem sau sã închiriem o proprietate?
Am observat cu toții cã timpul este foarte prețios, așa cã, atunci când avem o cerințã imobiliarã, este bine sã apelãm la un agent imobiliar, care are experiența și specializarea necesare pentru a lucra pentru client și pentru a obține rezultate mai bune, decât ar obține clientul, dacã ar face totul de unul singur.
Agentul imobiliar are pregatirea necesarã pentru a-ți identifica nevoia imobiliarã, este specializat și cunoaște istoricul zonei, valoarea proprietãții și perioada care este mai bunã pentru a vinde, a cumpãra sau a închiria.
Agentul imobiliar are o listã mai vastã de proprietãți listate și poate face o alegere mai bunã, în functie de cerințele clientului și ale familiei sale. De asemenea, stabilește vizionãrile la adresa proprietãților, în funcție de timpul și programul celor douã pãrți.
În felul acesta, clientul nu va fi nevoit sã dea telefone, sã stabileascã întâlniri, sã se deplaseze în diferite locuri și sã viziteze proprietãți care poate cã nici nu îndeplinesc criteriile urmãrite. Se evitã, astfel, consumul de timp, energie și nervi.
Pe de altã parte, agentul imobiliar este în temã cu termenii juridici ai unui contract, verificã proprietatea din punct de vedere juridic și îl sfatuieste pe client în legaturã cu contractul pe care urmeazã sã-l semneze, astfel încât acel contract sã nu conținã clauze ascunse, iar clientul sã fie protejat din punct de vedere juridic.
Alegând un agent imobiliar de încredere, clientul va scãpa de stresul cãutãrilor, de eventualele capcane judiciare și va avea acces la un portofoliu mai larg de oferte.
Așadar – alegeți un agent imobiliar de încredere și veți economisi timp și energie!
Daniel Neguț
