Jones Lang LaSalle: In primul trimestru au fost scoase la vanzare 72.000 m2 noi spatii de birouri

0
163

Contrar asteptarilor de revenire a cresterii economice in Romania, aceasta aproape ca a stagnat in anul 2012, ca urmare a mediului economic nefavorabil de pe pietele externe prelungit si de ingrijorarile referitoare la datoriile tarilor din zona Euro. Cresterea economica ar trebui sa-si revina in 2014, ajungand pana la 2.7% iar, ulterior sa atinga 3,5% in 2015, urmand sa fie sustinuta de o revenire robusta a consumului si de o accelerare a cresterii economiei mondiale.

Anul 2013 va ramane in continuare cu multe provocari, avand in vedere prognozele mai slabe pentru principalele piete de export ale tarii si nevoia de continua austeritate pe plan local. Cresterea economica isi va reveni pe termen scurt, ca urmare a cresterii consumului si a increderii in mediul de afaceri, a revenirii exportului, dar la valori mai mici decat cele anterioare recesiunii economice globale.

Banca Nationala a Romaniei (BNR) ramane in continuare vigilenta si nu-si va micsora rata politicii monetare pana cand rata inflatiei se va incadra in banda prognozata pentru anul 2013, stabilita intre 1.5-3.5%.

Din anul 2010 pana in prezent, aceasta este cea mai importanta tranzactie institutionala cu un imobil de birouri din Bucuresti. The Lakeview este recunoscut drept un imobil de referinta in Centrul si Estul Europei, lucru confirmat de castigarea premiului “Cel mai bun proiect de dezvoltare de cladiri de birouri“ la fiecare gala de profil la care a participat. In plus, The Lakeview a reusit sa atraga chiriasi importanti printre care  PricewaterhouseCoopers, Royal Bank of Scotland, Huawei, Phillips, Colgate-Palmolive si Alcon. in aceasta tranzactie de vanzare-cumparare Jones Lang LaSalle a reprezentat proprietarii, AIG/Lincoln si Dinu Patriciu Global Properties. in prezent, in Romania, sunt in faza de promovare mai multe proiecte imobiliare din toate sectoarele de piata. Cu toate ca procesul de tranzactionare se desfasoara in continuare pe o perioada indelungata, avem suficiente motive sa prognozam pentru 2013 o crestere a volumului de investitii. in Romania, cu un plus de 250 puncte procentuale, atat pentru randamentele pentru cele mai bune cladiri de birouri cat si pentru cele mai bune centre comerciale, fata de capitalele tarilor din vestul Europei, suntem de parere ca pentru anumite proiecte imobiliare exista importante avantaje financiare oferite de caracteristicile pietei investitionale locale.

Proiectele imobiliare prime, in cazul in care ofera contracte de inchiriere pe termen lung, vor genera in continuare interesul fondurilor de investitii, in timp ce tranzactiile cu produse secundare pot deveni atractive doar daca pretul de vanzare este revizuit semnificativ fata de pretul initial de achizitie. Estimam ca randamentele vor ramane stabile la 8.25% pentru cladirile de birouri prime, si la nivelul de 8.5% pentru centrele comerciale prime.

Randamentul pentru produse prime reprezinta punctul de vedere al Jones Lang LaSalle, bazat pe o combinatie intre tranzactii cu produse imobiliare atunci cand exista si un sondaj de opinie al consultantilor imobiliari. Este cea mai buna valoare a randamentului de investitii pentru o cladire de birouri ipotetica, complet inchiriata, la standarde tehnice de calitate superioara, in cea mai buna zona de afaceri, la data la care se face evaluarea.

Primul trimestru al anului a adus pe piata 72.000 m2 noi spatii de birouri in 3 cladiri, cu un grad de pret inchiriere de 50% la data finalizarii. Cu aceste noi livrari de cladiri de birouri, cuprinzand Sky Tower, Floreasca Office si West Gate 5, stocul modern de spatii de birouri in Bucuresti a depasit cu putin 2 milioane de m2. Pentru restul anului 2013, oferta este estimata la 50.000 m2, in mare reprezentata de un proiect de amploare cu o suprafata inchiriabila de 37.500 m2 si a carui finalizare este preconizata pentru T3/T4. in plus, alte doua proiecte cu suprafete mari, care sunt in prezent in faza de asteptare, pot fi finalizate si pot creste oferta anului 2013 cu inca circa 25.000 m2. Pentru alte proiecte cu suprafete mici si medii (trei cladiri), finalizarea lucrarilor de constructie a fost anuntata tot pentru 2013, insa suprafata lor cumulata nu depaseste 10.000m2.

Preluarea totala de spatii de birouri (m2) Source/Sursa: Jones Lang LaSalle Cererea Activitatea totala de inchiriere in T1 – 2013 este estimata la 63.000 m2 cuprinsa din 59 de tranzactii. Cererea noua de spatii de birouri si contractele de reinchiriere au atras 94% din activitatea primului trimestru, in timp ce o descrestere majora a fost marcata de contractele de pre-inchiriere care au atras doar 3% din suprafata tranzactionata in T1. in functie de amplasarea geografica, patru zone de afaceri: vest, Pipera Nord, centru nord inclusiv zona centrala de afaceri (CBD) si centru-est, au inregistrat 72% din suprafata inchiriata in T1.

Interesul pentru aceste zone de afaceri a crescut ca urmare a disponibilitatii de cladiri de birouri moderne deja finalizate si comercializate in conditii financiare atractive. in plus este de mentionat ca in zona de afaceri Pipera Nord – o zona in care istoric au fost inregistrate ratele cele mai mai de neocupare, au fost semnate noi contracte de inchiriere reprezentand 64% din activitatea totala de inchiriere din Pipera Nord, iar in trimestrele urmatoare se a steapta o continua descrestere a ratei de neocupare in acest sector de piata.

In ultimele 9 luni chiriile prime contractuale au ramas neschimbate, fiind cotate la 18,5 euro/m2/luna. Estimam un trend descrescator al chiriilor prime pentru restul anului 2013, ca urmare a unei oferte mari de spatii de birouri care va deveni disponibila in zona centrala de afaceri a orasului(CBD). Pachetul stimulentelor financiare a inregistrat o usoara tendinta de crestere pe parcursul ultimelor 3 luni, atat in ceea ce priveste numarul lunilor libere de plata a chiriei cat si a contributiilor financiare pentru amenajarea spatiilor.

Rata totala de neocupare (cladiri de clasa A, B&C) este estimata la 15.88%, in timp ce rata de neocupare pentru Clasa A & B este in jur de 16.1%. Ratele cele mai mari de neocupare au fost inregistrate in urmatoarele zone: Pipera Nord (36.4%) si Baneasa (35.8%). Pentru sfarsitul anului se asteapta ca rata de neocupare sa aiba un trend descendent, avand in vedere interesul chiriasilor pentru cladiri deja finalizate si un numar mai mic de consolidarilor de operatiuni comparativ cu ultimii doi ani.

Numarul proiectelor aflate in constructie a crescut in ultimele 3 luni ca urmare a demararii lucrarilor de constructie pentru proiecte de amploare precum Center Square, Green Court Phase I si Monolit Plaza. Ca urmare, oferta anului 2014 a crescut la aproximativ 150.000 m2, in timp ce pentru anul 2015 sunt anuntate spre finalizare doar cateva proiecte. Cu mici exceptii, proiectele aflate in constructie au fost anuntate ca si cladiri verzi, sustenabile (certificate BREEAM, LEED sau DGNB) ca raspuns la cererea crescuta a clientilor, investitorilor si companiilor multinationale, pentru asemenea spatii de birouri. in plus, proiecte de birouri reprezentative de pe piata locala sunt in proces de evaluare si certificare lor ca si cladiri existente, in special pentru certificarea BREEAM.

In T1-2013 nu s-a inregistrat nicio inaugurare in Bucuresti. La nivel national, a fost finalizat un proiect: Uvertura Mall in Botosani, cu o suprafata inchiriabila de 15.000 m2, amplasat in zona centrala a orasului si care, in ziua inaugurarii a marcat un grad de ocupare de 80%. Cu aceasta noua finalizare, stocul modern de spatii comerciale la nivel national este estimat la 2.4 milioane m2 (incluzand si stocul din Bucuresti). in T1 am exclus din stocul capitalei centrul comercial City Mall ca urmare a anuntului facut de noul proprietar de a demara reconversia acestuia intr-o cladire de birouri.

Aceasta este cea de-a treia mare inchidere de centru comercial din Romania, dupa Armonia Braila si Armonia Arad. Pana la sfarsitul anului, doua noi proiecte comerciale se vor adauga stocului din Bucuresti, Promenada Mall (35.000m2) dezvoltat de Raiffeisen Evolution intr-una dintre cele mai ravnite zone din capitala, in coridorul Floreasca-BV, si Vulcan Value Center (25.500m2)dezvoltat de Benevo/NEPI in zona de sud-vest a orasului.

Retailerii din domeniul alimentar sunt cei mai activi, Mega Image si Kaufland fiind de departe liderii noilor deschideri. Este de notat ca retailerii alimentari isi adapteaza cu o mare usurinta conceptele de magazine la conditiile pietei locale (de ex. isi micsoreaza considerabil suprafata destinata produselor non-alimentare din suprafata totala de vanzare), isi micsoreaza sau isi cresc suprafetele standard si analizeaza toate optiunile existente acum pe piata (din centrele comerciale, unitati de sine statatoare, unitati stradale din zone cu vad comercial sau la parterul cladirilor de birouri recent finalizate).

Retailerii de confectii internationali evalueaza constant stocul existent de spatii comerciale, anuntandu-si disponibilitatea de a intra in centrele comerciale si de a-i inlocui pe chiriasii cu rezultate slabe si cu dificultati financiare.  H&M in mod special, este in proces de extindere agresiva a retelei nationale, in ciuda celor 24 de magazine pe care le opereaza in acesti cei trei ani de la intrarea retailerului pe piata din Romania.

In mod traditional, comertul stradal din Bucuresti nu a atras interesului retailerilor de confectii care se adreseaza segmentului de piata cu venituri medii, insa lucrarile intense de renovare din centrul istoric al capitalei precum si numarul tot mai mare de vizitatori, care frecventeaza barurile, cafenelele si restaurantele din aceasta zona incep sa atraga interesul marilor lanturi de retaileri de confectii pentru centrul istoric. H&M cel mai probabil va fi unul dintre primii jucatori, care a confirmat deja deschiderea unui magazin in centrul istoric, cu toate ca la o scurta distanta se afla o alta unitate, deschisa in 2009, la parterul centrului comercial Unirea.

Atat chiriile prime din centrele comerciale cat si chiriile prime ale unitatilor stradale sunt estimate intre 55-65euro/m2/luna. Ambele chirii au avut o usoara tendinta de scadere in comparatie cu cele raportate in trimestrul anterior. Pana la sfarsitul anului 2013 nu mai sunt asteptate modificari importante ale chiriilor prime stradale si din centrele comerciale.

Oferta anului 2013 este estimata la 120.000 m2 (5 proiecte/ 4 orase) in timp ce oferta anului 2014 este estimata la 65.000 m2 cuprinsa din 3 proiecte; insa in prezent nu se inregistreaza lucrari de constructie la niciun proiect anuntat pentru anul urmator. Lista proiectelor anuntate pentru 2013/2014 cuprinde: Promenda Mall in Bucuresti, Corall in Constanta, Coresi Retail Park in Brasov si AFI Palace Ploiesti.

Pe piata locala incepe sa creasca in importanta comertul electronic. Dupa succesul inregistrat de eMAG – considerat cel mai important jucator de pe piata comertului electronic din Romania, Cora si Carrefour au anuntat recent interesul de a-si dezvolta platforme de comert electronic, in timp ce retailerul on-line Fashion Up si-a inaugurat cea de-a treia platforma dupa succesul inregistat in Romania si Bulgaria.

In T1 – 2013 nu au fost finalizate noi unitati industriale in Romania. Au fost anuntate cateva proiecte de parcuri industriale cu termen de finalizare in 2013, cu o preferinta totusi de dezvoltare in functie de specificul chiriasilor (BTS) si mai putin speculativ.

Lista celor mai importante parcuri industriale care pot creste stocul modern de spatii industriale cuprinde: Ploiesti West Park, WDP Brasov/Codlea, Bucharest Industrial Park, Turda Industrial Park si Point Park in Cluj.

Stocul modern de spatii industriale in Bucuresti este estimat la 1 milion de m2, in timp ce rata de neocupare este estimata la 10-12%.

In T1-2013 preluarea totala de spatii industriale in Romania a atins 86.000m2. Peste 70% din activitatea primului trimestru este reprezentata de catre contractele de reinchiriere. Bucurestiul a atras 65.600 m2 din activitatea totala de inchiriere cu spatii industriale, din care un procent de 85% consta in contracte de reinchiriere.

In total, activitatea de preluare de spatii industriale s-a raportat in 6 orase: Bucuresti, Timisoara, Brasov, Ploiesti, Galati si Iasi. Cele mai mari tranzactii s-au inregistrat in Bucuresti, printre care mentionam reinnoirea contractului de inchiriere de 45.000 m2 a companiei Carrefour in Europolis Park, precum si noul contract de inchiriere semnat de Elit Romania pentru o suprafata de 9.000m2 in acelasi parc logistic.

In ultimele 6 luni nu au fost inregistrate modificari ale chiriilor pentru spatiile industriale. Chiriile spatii  lor industriale prime sunt cuprinse intre 3,8 – 4,0 euro/m2/luna.

Chiriile spatiilor dedicate industriei usoare sunt estimate intre 3,5 – 4,25 euro/m2/luna. in cazul spatiilor industriale de mari dimensiuni, de  peste 20.000 m2, chiriile sunt mai mici, fiind cuprinse intre 3,5-3,75euro/m2/luna.

Romania are o lunga traditie in domeniul industriei producatoare in diverse regiuni ale tarii, oferind forta de munca bine pregatita si specializata. Pitesti si Craiova, in zona de sud a tarii, sunt recunoscute pentru forta de munca specializata in domeniul productiei auto. Timisoara, in vestul tarii, este renumita pentru productia de piese pentru industria auto. Ploiestiul, in sud-estul tarii, este un puternic pol al industriei petroliere si petrochimice. Brasov si Ghimbav sunt recunoscute pentru forta de munca specializata in industria aviatica, in timp ce orasul Constanta este un important port la Marea Neagra precum si un important santier naval, fiind printre cele mari santiere navale pentru constructia de nave noi, dar si de reparatii din Europa. Este de asemenea cel de-al treilea mare producator global de nave de tonaj mediu si tancuri chimice. Lunga traditie in domeniile mentionate anterior au atras importante investitii straine in Romania. Produsele fabricate in Romania sunt exportate ulterior cu usurinta pe pietele vest europene, avand in vedere ca tara noastra este strabatuta de trei importante coridoare pan-europene (IV, VII si IX).

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here