Importanta structurii de rezistenta pentru profitul investitorului imobiliar

0
239

Ing. Dragos Marcu

Avand in vedere faptul ca aceasta revista se adreseaza unui public dintr-o categorie bine definita, multi dintre cititori fiind investitori in imobiliare (actuali si viitori), dar si utilizatori ai acestor investitii, voi incerca sa surprind anumite probleme putin cunoscute publicului larg. Sunt pur si simplu aspecte pe care un investitor si in egala masura un cumparator ar trebui sa le cunoasca, fie si numai informativ. Pana la urma aceste aspecte cu implicatii asupra calculului si proiectarii constructiilor atrag dupa sine si urmari in ceea ce priveste costul constructiilor.

Un prim aspect care trebuie mentionat este ca in aceasta perioada intra in vigoare noul cod de proiectare antiseismica, ca si mai multe alte coduri de proiectare. Aceste coduri se aliniaza intr-o oarecare masura legislatiei europene in domeniu, aducand pe alocuri criterii mult mai severe. Primul lucru pe care investitorii si cumparatorii trebuie sa-l cunoasca este acela ca pretul unei structuri va creste (estimez cu 20-30% pentru constructiile din zone seismice), urmare fireasca a inaspririi conditiilor de calcul si conformare.
Aceste criterii mai severe au aparut pentru ca experienta seismica a ultimilor 10-15 ani din secolul trecut (semnificative fiind evenimentele petrecute in Mexic (1985), Northdrige-California (1994), Kobe-Japonia (1995), Turcia si Taiwan (1999), a aratat o vulnerabilitate ingrijoratoare a structurilor in zone seismice.

In urma acestor evenimente tarile avansate in domeniu si cu putere economica in acelasi timp au inceput sa investeasca semnificativ in cercetare. In urma unor astfel de programe de cercetare au luat nastere in ultimii ani ai secolului trecut celebrele documente ATC 40, FEMA 273 (274, 355, 356, etc.), Vision 2000, Hazus – 99, care in sine s-au constituit intr-un preambul la o noua generatie de coduri de proiectare, mai restrictive decat cele vechi, dar si avand la baza o experienta mai bogata si o munca de cercetare mai vasta. Asa au aparut noile coduri de proiectare din ultimii ani in toata lumea si in aceeasi lumina incearca sa se inscrie si noua generatie de coduri romanesti.

Foarte putini dintre dumneavoatra, cititorii acestei reviste, stiu si cu atat mai putini sunt dispusi sa accepte faptul ca structurile sunt proiectate astfel incat ele sa se avarieze, controlabil, ce e drept. Toate vor avea un grad de avariere mai mic sau mai mare in urma unui cutremur. Pe scurt, unul din conceptele de baza in proiectarea structurilor este asigurarea unui mecanism favorabil de disipare de energie. Toata lumea stie ca daca intindem un elastic si apoi il relaxam el va reveni la pozitia initiala fara deformatii remanente. Daca procedam la fel cu un material care nu este perfect elastic, adica asa cum sunt toate materialele de constructii (mai mult sau mai putin ductile), de la un anumit prag incolo, denumit limita de curgere, materialul se va deforma mult inainte de rupere, trecand astfel in zona plastica de comportare, cu deformatii remanente. O parte din energie se disipeaza prin incur-siuni in domeniul post-elastic de comportare. Contand pe aceasta proprietate de comportare a unui material, a unei sectiuni, a unui element structural, a unei substructuri si finalmente a unei structuri, constructiile se calculeaza la valori ale fortei seismice mai mici cu de 2 pana la 7 ori (functie de materialul din care este executata structura, de tipul si conformarea structurii etc.) decat daca am calcula constructia in domeniul elastic de comportare. Sigur ca luam masuri de conformare ale structurilor astfel incat sa evitam ruperile casante, dar pana la urma structura se va avaria (pot aparea unele fisuri la structurile din beton-armat, de exemplu). Acum depinde cat de mare va fi gradul de avariere. Iar aici intervin banii si nu numai.

Codul nostru de proiectare antiseismica incadreaza constructiile in clase de importanta. De exemplu o statie de pompieri sau cladirile guvernamentale sunt incadrate in clasa I de importanta, „cladiri de importanta fundamentala pentru societate“, iar constructiile de locuinte sunt plasate in clasa a III-a. Constructiile din prima categorie se calculeaza la o sarcina seismica cu la 40% mai mare (si costurile cresc) fata de cele din ultima categorie amintita mai sus. Poate se va replica de ce calculez casa domnului Basescu la sarcini cu 40% mai mari decat casa mea? Are domnia sa dreptul la viata mai mult decat mine? Nu despre asta e vorba. In toate situatiile siguranta vietii trebuie garantata, dar in timp ce la mine nu e o tragedie daca in urma unui seism major se sparge o teava, se fisureaza un perete, se intrerupe curentul etc., domnul Basescu trebuie sa-si conduca tara de acolo, unde se afla. Ori daca „se taie“ curentul… Sau in cazul unei statii de pompieri, fundamentala in situatiile post seism, daca se sparge o teava, cum pot sa-si incarce pompierii masinile cu apa? Sigur, lucrurile nu sunt asa simple cum le prezint eu, dar acesta este principiul. Si pana la urma orice beneficiar are dreptul sa-si inadreze constructia in clasa I de importanta daca este dispus sa-si asume costurile. In mod cert inginerul nu va putea sa acepte dorinta unui beneficar de a declasa constructia in vederea obtinerii unor costuri mai mici, dar va trebui sa accepte optiunea de incadrare intr-o clasa superioara. Dar aici insist eu asupra faptului ca beneficiarul ar trebui informat cu privire la aceste aspecte si care sunt urmarile din punct de vedere financiar. Pentru ca urmarile nu sunt numai imediate si vom vedea de ce.

Noile generatii de coduri de proiectare din Statele Unite si nu numai au propus in ultimii ani un nou concept: Proiectarea seismica bazata pe performanta. De pilda documentul ATC 40 propune mai multe clase de performanta pentru elementele structurale, pentru cele nestructurale si, in final, pentru constructie. Acestea sunt: 1) operational (practic functiunea nu se intrerupe, avarii minore la elementele nestructurale); 2) ocupanta imediata (mici avarii structurale, unele avarii ale elementelor nestructurale – se strica un perete de compartimentare si va trebui refacut) care presupune ca in cateva zile constructia poate fi redata in functiune la intreaga ei capacitate; 3) controlul avariilor (care presupune avarii insemnate la elementele structurale si importante la cele nestructurale), caz in care constructia va trebui consolidata si reparata si apoi redata in folosinta; 4) pre-colaps (constructia desi ramane „in picioare“ va prezenta avarii ireparabile in cazul unui seism sever, se paraseste si se demoleaza). Sa observam ca toate clasele de performanta garanteaza siguranta vietii, dar cea din prima clasa va costa mult mai mult, iar cea din a treia de exemplu, mai putin. Dar post-seism, costurile de reparatie vor fi invers proportionale cu cele de investitie. Iar daca investitia se priveste pe termen lung, ambele componente ale costului trebuie luate in considerare.

O alta idee: In cazul cladirilor de birouri sarcina utila prevazuta de coduri este 200 kg/mp, desigur cu exceptii in ceea ce priveste salile de conferinta, holurile, baile, arhivele etc. Sarcina utila este reprezentata de greutatea oamenilor, a mobilierului (a instalatiilor, dupa unele coduri), in general toata incarcarea care apare la ocuparea constructiei si este foarte variabila in functie de destinatia spatiului. Multi dintre chiriasii vest europeni cer ca aceeasi sarcina utila sa fie calculata pentru 300 sau 400 kg/mp. Ori este limpede ca luarea in considerare a unei sarcini utile mai mari atrage dupa sine scumpirea costului structural. In mod normal, suntem in Romania si proiectam la ce ne indica codul. Pe de alta parte am avut odata surpriza ca o cladire de birouri pe care am proiec-tat-o pentru un investitor roman la o incarcare utila de 200 kg/mp sa nu poata fi inchiriata unei companii multinationale pentru ca aceasta cerea 300 kg/mp. Nici normele europene nu prevad valori asa mari, dar exista standarde interne, proprii ale multinationalelor. De aceea investitorii vest-europeni considera ca investitia nu este profitabila pe termen lung daca sarcina utila este limitata la valorile din coduri, intrucat standardele diversilor chiriasi sunt in crestere.

LĂSAȚI UN MESAJ