Finantare

de Ana-Maria Todea

Achizitionarea unei locuinte reprezintã o problemã din ce în ce mai mare pentru cei interesati, mai ales din cauza cresterii continue a preturilor pe piata imobiliarã si a ofertei nesatisfãcãtoare de locuinte gata construite. Astfel, tot mai multi români se gândesc sã-si construiascã o casã, însã nu stiu ce modalitate de finantare sã aleagã: creditul bancar sau leasingul imobiliar? Notiunea de leasing imobiliar este mai putin cunoscutã în România, dar a început sã intre si pe piata româneascã. Multi dintre noi vedem în leasing doar modalitatea de achizitionare a unei masini sau a unui bun de folosintã îndelungatã si putini se gândesc sã apeleze la o astfel de solutie pentru a-si cumãra sau construi o casã. În plus, recentul scandal MTS Leasing a zdruncinat credibilitatea companiilor de leasing care vor sã ofere servicii de finantare imobiliarã si, în acelasi timp, a scos la ivealã slãbiciunile leasingului în România: lipsa de reglementare si de supraveghere. Principala sursã de neîncredere o reprezintã faptul cã, spre deosebire de creditul bancar, în cazul leasingului, firma este proprietara casei cumpãrate pânã la sfârsitul contractului. Transferul proprietãtii de la societate la persoana cu care s-a încheiat contractul de leasing se face dupã plata valorii reziduale. De fapt, majoritatea companiilor de leasing de pe piata româneascã se adreseazã în principal firmelor.

Acces dificil pentru populatie la leasing pentru case

Pentru persoanele fizice este mai dificil sã contracteze o finantare în leasing pentru o locuintã, având în vedere perioadele relativ reduse de finantare si limita minimã a acestor finantãri pe care multe dintre companii au fixat-o la un milion de euro. Totusi, avantajul unei finantãri prin leasing imobiliar este faptul cã societãtile de leasing acceptã aproape orice tip de venituri pentru persoanele fizice. De asemenea, pentru imobilele construite si finantate prin leasing nu se plãteste TVA, prin urmare ratele lunare vor fi mai mici. În plus, avansul se negociazã direct între compania de leasing si client, spre deosebire de creditul bancar în cazul cãruia avansul este fixat de cãtre Banca Nationalã a României la cel putin 25% din valoarea locuintei achizitionate/ construite. Însã si leasingul presupune anumite costuri suplimentare la care clientul ar trebui sã fie atent. Un cost suplimentar destul de ridicat în cazul unui contract de leasing imobiliar este reprezentat de o taxã notarialã dublã, atât la semnarea contractului, cât si la încheierea acestuia, întrucât presupune douã transferuri de proprietate: mai întâi transferul proprietãtii pe numele companiei de leasing iar, dupã plata ratelor, pe numele beneficiarului contractului de leasing. În mod normal, beneficiarul contractului de leasing ar trebui sã plãteascã doar o singurã taxã, cea de transfer a clãdirii finantate din proprietatea companiei de leasing în proprietatea sa. O altã taxã este celebra TVA, care nu se aplicã în cazul tranzactiilor imobiliare, însã este obligatorie în contractele de leasing. Totusi, firmele îsi pot recupera ulterior aceastã taxã. În fine, existã si costul cu asigurarea imobilului, obligatorie pentru orice contract. Este adevãrat, însã, cã piata leasingului nu este complet reglementatã, iar în momentul aparitiei normelor de aplicare a legii de functionare si supraveghere a societãtilor de finantare nonbancare aceste reguli s-ar putea schimba.

Legea leasingului a apãrut printr-o Ordonantã

Dupã ce anul trecut autoritãtile au anuntat intentia de a reglementa piata leasingului printr-o lege clarã de functionare, care sã elimine toate confuziile care îngreunau activitatea societãtilor de profil, s-au trezit cu douã initiative în domeniu. Practic, în ultimii 15 ani leasingul a functionat în România doar în baza legii societãtilor comerciale, fãrã evenimente majore, cu exceptia MTS Leasing, cele douã initiative au creat o usoarã „dezordine“ pe o piatã mai ordonatã decât multe altele reglementate. Prima, initiatã de deputatul Eugen Nicolãescu împreunã cu un grup de parlamentari, viza doar activitatea de leasing si era prevãzutã sã intre în vigoare la începutul acestui an. Nicolãescu a arãtat cã actul defineste si reformuleazã termeni care produc unele confuzii, clarificã diferenta dintre operatiunea de leasing financiar si cea de leasing operational, defineste valoarea rezidualã – care va putea fi stabilitã prin acordul pãrtilor, rata de leasing si cum se stabileste aceasta. Toate societãtile de leasing ar fi fost obligate, potrivit variantei Nicolãescu, sã detinã un capital social de 400.000 lei (patru miliarde lei vechi), iar cele care vor încheia contracte în valoare totalã de peste cinci milioane de euro urmau sã aibã norme specifice de raportare a activitãtii. De asemenea, proiectul de lege mai prevedea modul în care se determinã metodologia plãtii taxelor vamale, protectia consumatorilor si a societãtilor de leasing, definind termenii asigurãrii bunurilor, în timp ce garantiile aferente contractului de leasing urmau sã devinã titluri executorii. Cea de-a doua initiativã, pregãtitã de Banca Nationalã a României (BNR) si Ministerul Finantelor Publice vizeazã toate institutiile financiare nebancare, inclusiv cele de leasing, banca centralã urmãrind în principal minimizarea riscului de credit. „Noul cadru de reglementare introduce un sistem unitar de raportare si evaluare a informatiilor privind activitatea de creditare a institutiilor financiare nebancare, ceea ce va permite agregarea si analiza acestora la nivelul întregii piete, cu efecte utile pentru operatorii specializati, pentru autoritatea de reglementare si supraveghere, dar si pentru asigurarea stabilitãtii financiare“, a afirmat Florin Georgescu. În final, actul normativ elaborat de BNR si Ministerul Finantelor a fost adoptat de Guvern sub formã de Ordonantã de Urgentã, normele metodologice de aplicare urmând sã aparã peste trei luni. Supravegherea activitãtii societãtilor de leasing a fost încredintatã Bãncii Nationale a României, fapt care prezintã mai multe avantaje, printre care reducerea costurilor si a birocratiei. Potrivit Ordonantei, societãtile de leasing vor trebui sã-si majoreze capitalul social la minimum 200.000 de euro si vor fi obligate sã emitã raportãri la Banca Nationalã. În acest moment nu se stie exact câte societãti de leasing îndeplinesc conditia de capital minim, însã acestea vor avea la dispozitie maximum un an sã-si majoreze capitalul. Potrivit reprezentantilor pietei de leasing, cele mai afectate vor fi companiile independente, cele care fac parte dintr-un grup bancar fiind avantajate de puterea financiarã a bãncii pe care o au în spate.

Dezavantajul leasingului – impozitul mai mare pe imobil

„Piata leasingului imobiliar în România are un potential foarte mare. În fapt, aceastã piatã este încã în stadiu embrionar, spre deosebire de sectorul imobiliar cãruia i se adreseazã si care este în plinã expansiune. Aceastã crestere a sectorului imobiliar, care este evidentã si de lungã duratã, justificã asteptãrile noastre privind dezvoltarea pietei de finantãri imobiliare. Leasingul imobiliar este deja larg utilizat ca solutie financiarã în Europa, inclusiv în noile state membre (Polonia, Ungaria, Cehia etc.) si reprezintã produsul financiar preferat de multi investitori multinationali. În România, toate marile companii de leasing au introdus sau au anuntat introducerea leasingului imobiliar“, apreciazã Dan Flesariu, seful departamentului de leasing imobiliar din cadrul Raiffeisen Leasing. De asemenea, el considerã cã, o datã cu cresterea numãrului de companii multinationale interesate de construirea unor capacitãti de productie, centre logistice sau lanturi de retail, precum si pe mãsura consolidãrii marilor corporatii cu capital autohton, va creste si cererea de produse financiare mai sofisticate. În consecintã, reprezentantul Raiffeisen Leasing se asteaptã ca piata leasingului imobiliar sã recupereze întârzierea pe care o are fatã de dezvoltarea sectorului imobiliar si sã reprezinte circa 25% din totalul finantãrilor imobiliare, în urmãtorii cinci ani. „Finantarea în leasing este accesibilã tuturor categoriilor de clienti, în functie de bonitatea acestora. Totusi, tin sã mentionez cã strategia firmei noastre în domeniul leasingului imobiliar vizeazã exclusiv persoanele juridice, pentru proiecte cu un buget de minimum un milion de euro“, a mai spus Flesariu. Referitor la avantajele leasingului comparativ cu creditul ipotecar, el a precizat cã leasingului imobiliar vizeazã exclusiv persoanele juridice, în timp ce creditul ipotecar vizeazã persoanele fizice, astfel încât cele douã produse nu sunt comparabile. „Totusi, as dori sã mentionez cã unul din avantajele leasingului imobiliar îl reprezintã, la ora actualã, flexibilitatea mai mare în privinta avansului, precum si faptul cã plãtile ratelor de leasing încep, în general, dupã finalizarea constructiei. Pe de altã parte, un dezavantaj major este reprezentat de modul de impozitare a clãdirilor, în cazul leasingului aplicându-se cotele de impozitare aferente persoanelor juridice (mult mai mari decât cele pentru persoane fizice)“, a încheiat Dan Flesariu.

Perspective promitãtoare pentru leasingul imobiliar în România

La rândul sãu, Septimiu Postelnicu, directorul executiv al HVB Leasing, apreciazã cã leasingul imobiliar este un tip de finantare cu traditie de peste 10 ani în Europa Centralã si de Est. „În România ne aflãm, deocamdatã, într-o fazã de început, însã cu perspective foarte promitãtoare în urmãtorii ani. Leasingul imobiliar îsi creeazã piata mai ales în sectorul proiectelor comerciale. În acest moment, se poate discuta practic de urmãtoarea segmentare a pietei: rezidential – produse bancare de tip credit ipotecar, „banca pentru locuinte“ etc. si comercial – leasing imobiliar, credite bancare de investitii, investitii directe speculative de tip real estate development, afirmã Postelnicu. El considerã cã, desi se aflã încã la început în România, leasingul imobiliar va deveni în urmãtorii 2-3 ani un motor principal de sustinere al sectorului imobiliar pe zona comercialã. HVB Leasing România oferã finantãri numai pentru persoane juridice. Profilul clasic al obiectului de leasing imobiliar îl reprezintã clãdirile de birouri, spatiile comerciale, centrele logistice/spatii de depozitare, show-room-uri auto, fabrici si hale industriale. Cel mai avantajos produs oferit de HVB Leasing este leasingul financiar pe termen lung pânã la 15 ani, pentru tipurile de obiective enumerate mai sus.

Creditele pentru case continuã sã creascã

Având în vedere cã, desi teoretic existã suficiente companii de leasing care oferã finantãri pentru locuinte, practic acestea sunt inaccesibile pentru persoanele fizice. De altfel, potrivit statisticilor oficiale, leasigul imobiliar total (persoane fizice si juridice) abia depãseste 3% din portofoliul total al societãtilor de leasing afiliate bãncilor comerciale. În portofoliul celorlalte companii, procentul se situeazã la nesemnificativul nivel de 0,3%. În aceste conditii, creditul bancar rãmâne principala sursã de finantare pentru persoanele fizice. Potrivit unui studiu realizat de Raiffeisen Banca pentru Locuinte (RBL), creditele imobiliare si ipotecare au crescut mai rapid decât creditele pe ansamblu, ponderea acestora în totalul împrumuturilor acordate la nivelul întregului sistem bancar crescând în ultimul an cu 13,2% (de la 7,58% la 8,51%). Potrivit lui Ionut Costea, presedintele RBL, aceastã evolutie a fost determinatã de o serie de factori, cei mai importanti fiind cererea foarte mare de credite imobiliare/ipotecare venitã din partea populatiei, înscrierea inflatiei pe un trend descendent si, implicit, a costurilor legate de aceste finantãri (dobânzi, comisioane), o usoarã îmbunãtãtire a nivelului de trai care atrage dupã sine si o crestere a veniturilor, cresterea concurentei pe piata bancarã pentru cote de piatã si adaptarea ofertelor acestora la nevoile pietei si surplusul mult prea mare de lichiditate al bãncilor care trebuie directionat cãtre finantarea economiei reale. Presedintele RBL mentioneazã cã, dacã urmãrim zonele de vânzare a finantãrilor imobiliare, se observã cã Bucurestiul ocupã doar locul trei, primele douã judete fiind Iasi si Constanta. De aici, se poate trage concluzia cã, încet, provincia începe sã-si arate potentialul pe care îl are si în acest domeniu. „Orientarea evidentã a investitiilor si spre alte orase mari – în principal pentru costul redus al fortei de muncã sau, în unele cazuri, pentru o infrastructurã mai bunã, a fãcut ca, în ultimii ani, nivelul de trai sã creascã si în provincie. De aici, implicit, dorinta îmbunãtãtirii situatiei locative, a conditiilor de trai“, apreciazã Ionut Costea. El considerã, însã, îngrijorãtor faptul cã peste 90% din împrumuturile imobiliare sunt în valutã. „Cred cã aceastã situatie se va schimba în perioada urmãtoare si asta cu atât mai mult cu cât noile mãsuri adoptate de Consiliul de Administratie al BNR, privind limitarea acordãrii creditelor în valutã, sunt mai dure decât de obicei. Oricum, chiar dacã ritmul anual de crestere al finantãrilor imobiliare nu va mai fi ca în 2003 sau în 2004 – când a fost un boom pe acest segment – cred cã bãncile vor continua sã îsi orienteze ofertele spre domeniul imobiliar“, subliniazã presedintele RBL.  

Caracteristicile principale ale leasingului imobiliar

Casa este în proprietatea firmei de leasing, cãreia i se cedeazã si dreptul de utilizare a terenului; _ Ofertele de leasing imobiliar se adreseazã, în general, firmelor;

_ Perioada de rambursare este, în general, mai scurtã, ajungând la maximum 15 ani;

_ Se finanteazã prin leasing imobile deja construite;

_ Ratele la leasing ar trebui sã fie mai mici, deoarece si suma finantatã este mai micã cu 19% fatã de credite, fiindcã nu se ia în calcul TVA;

_ Garantia firmei de leasing este chiar proprietatea asupra imobilului finantat

Caracteristicile principale ale creditului bancar

Casa este în proprietatea persoanei care se împrumutã;

_ Pot obtine credite atât persoanele fizice, cât si firmele (credite pentru investitii);

_ În cazul persoanelor fizice, termenul de rambursare ajunge pânã la 25-30 de ani;

_ Avansul reprezintã 25%;

_ Garantia bãncii este ipoteca asupra unui imobil, cel finantat sau altul.